Высшей целью политики и всей практической деятельности Коммунистической партии всегда была, есть и будет забота о благе народа. Одним из доказательств этого положения является жилищная политика Советского государства, проявляющаяся, в частности, в огромных масштабах жилищного строительства (530—540 млн. м2 за 5 лет) 1 .

Жилищную политику Советского государства характеризует, прежде всего, высокая экономическая доступность жилья, оплата которого составляет 3—5% заработной платы работника, в то время как в капиталистических странах трудящиеся затрачивают на оплату жилья не менее четвертой части своих доходов. Тем не менее, жилищная проблема в нашей стране достаточно остра и актуальна. Полное решение ее требует осуществления системы разносторонних мер, в том числе и совершенствования порядка расчета квартирной платы.

В настоящее время вопрос о квартирной плате широко обсуждается в советской экономической литературе и периодической печати. 2 Главный вывод, к которому пришли ученые, заключается в необходимости изменения системы оплаты квартир, в усилении ее роли как экономического рычага в перераспределении квартир. Однако этот вопрос не рассматривался самостоятельно, а только в совокупности других проблем, касающихся социальной политики в области жилья. В экономической литературе, поэтому отсутствуют какие-либо конкретные предложения по изменению квартирной платы, а теоретические обоснования новых принципов исчисления платы за жилье не разработаны.

Оплата квартир городского жилого фонда производится согласно по становлениям: ЦИК и СНК СССР «О квартирной плате, и мерах к урегулированию пользования жилищами в городских поселениях» от 10 июля 1926 года 3 , а также ВЦИК и СНК РСФСР от 14 мая 1928 года «Об оплате жилых помещений в городах и рабочих поселках» 4 . В соответствии с этими постановлениями в размерах квартирной платы отражались комфортабельность квартиры и ее месторасположение. Так, за отдаленность района квартирная  ставка снижалась на 10%, за отсутствие водопровода, канализации, электрического освещения — на 5—10%, за темные и полутемные комнаты — на 75—50%, за подвальные и полуподвальные комнаты — на 20—50%. Учитывался также доход и социальное положение квартиросъемщика. «Для рабочих и служащих, зарабатывающих свыше 125 руб. в месяц, ставки квартирной платы постепенно повышаются та ким образом, чтобы она при заработке 275 руб. в месяц не превышала 94 коп. за 1 м2. На каждые 25 руб. заработка сверх 275 руб. в месяц ставки квартирной платы для рабочих и служащих увеличиваются па
5,5 коп.: за 1 кв. метр жилой площади, но не должны превышать 1 р. 32 коп. за 1 кв. метр в месяц»5 .

Важным моментом жилищной политики, по свидетельству начальника жилищного отдела ГУКХ НКВД Д. И. Шейниса, являлось «укрепление, устойчивости пользования жилищами в отношении трудящихся, путем отказа от принудительных переселений и уплотнений... однако отказ от административного регулирования пользования жилой, площадью ни в ка кой мере не означает отказа от регулирования вообще: административный метод регулирования заменен методом экономического воздействия, путем построения квартирной платы в зависимости от размера дохода и приме нения кратной оплаты излишков занимаемой сверх установленной нормы площади» 6 .

Таким образом, в основе исчисления квартирной платы на начальном этапе строительства социализма лежали следующие принципы:

1.  Фактическое равенство и социальная справедливость в пользовании жилищами: квартира худшего качества занимала меньшую долю в бюджете семьи квартиросъемщика, чем более комфортабельная квартира, в связи с дифференциацией ставок квартирной платы по качеству и месторасположению жилья.

2. Материальная заинтересованность, тесно связанная с первым принципом.

3. Экономическое регулирование пользования квартирами: «излишки Занимаемой площади сверх нормы оплачиваются съемщиками в тройном размере» 7 .

4. Экономическая доступность социалистического жилища, что гарантировалось установлением предельной ставки квартирной платы 1 р. 32 к. /м2.

С момента принятия законодательных актов об исчислении квартирной платы прошло более полувека. За это время произошла денежная реформа, коренным образом изменились материальные условия жизни советских людей. Современное поколение уже не знает, что такое «мансардные» и «полуподвальные помещения. Качественные характеристики современного жилья совершенно иные, и требования, которые предъявляет современный квартиросъемщик к своему жилью, значительно отличаются от требований жителей 30-x годов.

Между тем продолжает действовать постановление, принятое в 30-е годы. Правда, была внесена поправка в 60-х годах в связи с денежной реформой: запятую механически перенесли на  один знак. В результате квартирная плата в настоящее время превратилась в величину, не имеющую никакого экономического смысла и содержания. Она утратила всякую связь с качеством жилья, «его месторасположением. Оплата квартир всеми категориями населения производится по предельной ставке: Квартирная плата в современном ее проявлении не дает возможности регулировать процесс пользования жилищами, тормозит решение жилищной проблемы. Административное регулирование правил пользования жильем не зафиксировано в законодательных актах вследствие отказа от этого метода еще в 30-е годы, а экономическое регулирование потеряло свою  силу. Об этом свидетельствует информация об использовании жилья в домах, принадлежащих местным Советам народных депутатов по городу Новосибирску по состоянию на 1/III 1982 г. (см. рисунок).  

Если перевести эти данные на квадратные метры, то окажется, что средняя обеспеченность одного жителя в домах, местных. Советов — 9 м2, а дифференциация составляет от 43 до 2 м2 на 1 человека.

В 30-е годы предполагалось, что такая резкая дифференциация в обеспеченности населения жильем будет сглаживаться с помощью -

56
------------------------------------------

Использование жилого фонда местных Советов народных депутатов в Новосибирске.

1—4 — одно двух трех и четырехкомнатные квартиры соответственно. 1 —х—, 2 — . —,

3 -------, 4———

экономического рычага — утроенной тарифной ставки (в 30-е — 50-е годы — около 5 руб. за, 1 м2 в современном масштабе всего 49, 5 коп.). Как показывает рисунок, современная оплата излишней площади не выполняет своей функции и также превратилась в совершенно бесполезную с экономической точки зрения величину. Таким образом, необходимо эту категорию — плату за излишнюю жилую площадь— наполнить экономическим смыслом и реальным содержанием так, чтобы она выполняла функцию выравнивания обеспеченности жилой площадью, или функцию выравнивания уровней доходов городского населения.

Нам кажется, что плату за излишнюю площадь надо установить на уровне полной самоокупаемости жилой «излишней» площади, т. е. она должна включать и единовременные, и текущие расходы на содержание и эксплуатацию жилого фонда (расчет приведен ниже).

В связи с изложенным нами была поставлена следующая задача: найти единый измеритель общего качества квартир для того, чтобы, во-первых, доказать неправомерность оплаты жилой площади в отрыве от ее качественных характеристик, во-вторых, определить критерий оплаты жилого помещения, с точки зрения равномерного распределения жилой площади между, семьями при обеспечении фактического равенства и, наконец, найти единый показатель оценки жилищных условий, необходимый при предоставлении жилья.

Таким единым измерителем может стать функция F следующего вида:

F = S * К,

где F  — функция измерения. общего качества городских квартир (м2); S — физическая площадь квартиры (м2), К — коэффициент приведения по качеству:

Здесь r — характеристика месторасположения квартиры в городе, х — вектор качественных характеристик квартиры8 ;  где R, X — дискретные множества.

Коэффициенты ai, стоящие перед соответствующими качественными характеристиками квартиры, показывают вклад каждой из них в общую комфортабельность квартиры. Коэффициенты ci, i = 1, 2 определяют значение месторасположения и комфортабельности в общем качестве квартиры.

Необходимо, чтобы



Вид функции был определен исходя из следующих требований:

1. Данная функция должна иметь смысл приведенной по качеству площади.

57

============================

1. Приведенная пo качеству площадь должна совпадать с физической и том случае, если квартира находится в худшем районе и худшая по качеству F = S при К = 1. Низшая граница коэффициентов предпочтения районов r и качественных характеристик принималась равной 1.

2. Величина функции должна возрастать при переходе от менее качественной квартиры в общем смысле (т. е. при учете месторасположения и комфортабельности) к более качественной.

Для нахождения коэффициентов функции измерения общего качества квартир использовалась информация обменного бюро Новосибирска за два года (1977—1978). Из этого материала видно, что эквивалентом обмена является не физическая площадь квартиры, а приведенная по качеству площадь, т. е. площадь, в которой находят выражение качественные параметры квартиры: район, этаж и т. д. При этом нe рассматривались «сложные» обмены (съезды и разъезды); родственные и т. п., при которых качество квартир несопоставимо. В результате было проанализировано 1200 обменов.

Исходя из гипотезы, что обмен происходит на основе равенства функций измерения общего качества, были найдены параметры функции F.

1. На основе информации о "внутрирайонных обменах методом направленного перебора были получены коэффициенты аi, при этом использовались экспертные оценки качественных характеристик квартиры.

2. По информации о межрайонных обменах были получены параметры r и ci.

Таким образом, функция F приобрела следующий вид: F = S • r^0.4 • (0,5x1 + 0,25х2 + 0,15х3 + 0,1х4)^0.6.

Анализ функции измерения общего качества квартир проводился по следующим направлениям:

1. Анализ влияния фактора месторасположения на общее качество квартиры.

2. Анализ влияния отдельных качественных характеристик квартиры на ее общее качество.

3. Анализ квартир, с равными функциями измерения их общего качества, т. е. квартиры множества I, для которых Fi = Fj, если i <> j.

АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ФАКТОРА
месторасположения на общее качество квартиры.

Рассмотрим коэффициенты предпочтения районов. минимальное значение, равное 1, оказалось у Первомайского района, значение Октябрьского района — 1,1, Кировского 1,44, Ленинского и Заельцовского — 1,6, Центрального, Железнодорожного и Советского — 2.0.

Интересно сравнить эти коэффициенты с объективными характеристиками районов: обеспеченностью объектами социально-бытовой инфраструктуры (СБИ) и удаленностью от центральной части города. Из табл. 1 видно, что чем больше район насыщен объектами социально-бытовой инфраструктуры, тем выше его коэффициент предпочтения.

На основе коэффициентов предпочтения районов и функции измерения общего качества квартир была получена матрица коэффициентов перевода площади квартир одинаковой комфортабельности из одного района в другой (табл. 2)

Пусть Fi — функция измерения общего "качества i-й квартиры, Fj — соответственно j-й квартиры. Причем мы берем такие квартиры i и j, когда Fi = Fj и квартиры равнозначны по комфортабельности, т. е. кi = кj.

     Тогда Si •ri^0.4 •ki^0.6 = Sj •rj^0.4•k j^0.6, по кi = kj, отсюда Si = Sj.     

Коэффициент t = (rj /ri)0.4 Показывает, во сколько раз площадь Si в i-м районе должна быть больше площади Sj в j-м районе, чтобы квартиры были равнозначными с точки зрения функции измерения общего качества квартир при прочих равных характеристиках.

58

===============================

Например, мы имеем квартиру в Октябрьском районе общей площадью S5 и хотим знать, какой площадиS1 будет квартира в другом районе (Допустим, в Центральном), эквивалентная данной при неизменной комфортабельности квартиры. Для этого надо S1 = S5 • 1, 27 (см. табл. 2). Фактически матрица коэффициентов Перевода представляет собой матрицу

значений приобретения дополнительной площади или потери ее в зави­симости от того, в каком районе находится квартира. Из табл. 2 видно, что квартиры, находящиеся в. центральной части города, эквивалентны с точки зрения их общего качества квартирам в других районах лишь большим по площади.                                                

Таким образом, месторасположение, квартиры играет большую роль в общем ее качестве. Это положение постановления 1928 г. не утратило своего значения и в настоящее время. Поэтому этот фактор обязательно должен учитываться при исчислении квартирной платы.

АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК КВАРТИРЫ
НА ЕЕ ОБЩЕЕ КАЧЕСТВО

Экспертным методом9 были получены коэффициенты предпочтения качественных характеристик квартиры:

х1 — изолированность проживания в широком смысле состоит из двух  компонент: комната, коэффициент которой равен 1, и квартира, коэффициент предпочтения которой равен 1,8. Смысл этих коэффициентов прозрачный, квартира предпочтительнее комнаты с аналогичными характеристиками в 1,8 раз.

59

-----------------------------------------------------------

х2 — изолированность проживания в узком смысле также состоит из двух компонент: смежные или изолированные комнаты. Коэффициенты — 1 и 1, 2 соответственно. Следовательно, изолированные комнаты предпоч­тительнее смежных в 1, 2 раза.

х3 — тип дома (включает три компонента: деревянный, панельный, кирпичный). Панельный и деревянный дома равно предпочтительны, кир­пичный оценивается в 1, 5 раза выше.

x4— этажность, состоит из девяти компонент, каждый этаж получил свою оценку: 1-, 8-, 9-й этажи — 1,0; 2-3-й этажи — 1,5; 4-й этаж — 1,3; 5-6-,7-й этажи — 1,210.

На основе коэффициентов предпочтения и функции измерения обще­го качества квартир были вычислены коэффициенты эквивалентного пе­­ревода площади квартиры из одного качества в другое при равноценности остальных характеристик.

Пусть Fi. Fj. — функции измерения общего качества квартир i и j, причем Fi =Fj и ri =rj где r — показатель месторасположения квартиры. Тогда

Тогда  отсюда,а коэффициент q=    показывает во сколько раз должна быть меньше площадь квартиры площади комнаты (при аналогичных других качественных характеристиках) для того чтобы рассматриваемые площади были равнозначны с точки зрения функции F. Используя коэффициенты q, получим, что квартира будет эквивалентна комнате при прочих равных составляющих в том случае, если площадь комнат на 20 % больше площади квартиры. Квартира со смежными комнатами будет эквивалентна квартире с изолированными комнатами, если площадь последней меньше на 2,5% площади первой. Аналогично найдем, что при переходе из панельного дома в кир­пичный теряется 3% площади и, наконец, при переходе со 2—4-го этажей на другие не крайние приобретается в среднем 2 % площади.

Таким образом, комфортабельность квартиры вносит существенный вклад в ее общее качество, поэтому очень важно при исчислении квартирной платы учитывать и эти характеристики квартиры.

АНАЛИЗ КВАРТИР С РАВНЫМИ ФУНКЦИЯМИ ИЗМЕРЕНИЯ
ОБЩЕГО КАЧЕСТВА КВАРТИР

На  основе выведенной функции F были сформированы классы эквивалентных квартир. При анализе одного из таких классов с приведенной по качеству площадью квартир в 35 м2 оказалось, что физи­ческая площадь квартир, вошедших в определенный класс, колеблется в интервале от 20 до 35 м2 в зависимости от коэффициента приведения по качеству, т. е. от месторасположения и комфортабельности квартиры, хотя, с точки зрения их общего качества, все квартиры этого класса равны. Таким образом, физическая площадь квартир, рассматриваемая без учета ее качества, не может быть показателем жилищных условий населения, уровня удовлетворения жилищной потребности. Не может она выступать и как критерий оплаты жилища, ибо уровень квартирной платы должен обеспечивать фактическое равенство членов социалистического общества, что достигается соблюдением принципа "за квартиру лучшего качества —

60
=================================
большая квартирная плата». Таким образом, оплата квартиры должна учитывать не физическую, а приведенную по качеству жилую площадь, Основные принципы жилищной политики, зафиксированные в законодательных актах 30-х годов, не утратили своего значения и в настоящее время. Дифференциация ставок квартирной платы по качеству и место­расположению жилья, экономические методы регулирования пользования жилищами — эти вопросы актуальны и на современном этапе. Необходимо, следовательно, изменить сложившийся порядок исчисления квартир ной платы так, чтобы эти принципы реализовались на практике. Расчет квартирной платы может производиться, например, по такой схеме:

а = b + с,

где а — величина  квартирной платы, b плата за нормативную жилую площадь, с —  плата за излишнюю жилую площадь;

b = Sb • К • а.

Здесь Sb — нормативная жилая площадь (Sb = S — Sc), Sc — жилая площадь сверх норматива, K—коэффициент приведения по качеству 11 , а — тарифная ставка за 1 м2 приведённой по качеству площади.

c = Sc *(d+g*t)/t,

где d—капитальные (единовременные) затраты на 1 м2, g — эксплуатационные затраты, включающие ежегодные текущие затраты на капитальный ремонт на 1 м2, t — срок эксплуатации здания (в месяцах).

Ориентировочно, d = 200 руб., g = 8 руб., t= 50 лет (600 месяцев). Отсюда с = 1 руб. за 1 м2 в 1 мес.

Рекомендуемая политика, в области квартирной платы позволит более эффективно использовать экономические рычаги в управлении жилищным хозяйством, обеспечит социальную справедливость в оплате жилья, облегчит выделение молодых семей, позволит увязать темп роста личных доходов населения и удовлетворения жилищной потребности.

Множество проблем при исчислении квартирной платы еще ждет своего решения. Одна из них касается уровня тарифных ставок квартирной платы (а). В то время,  когда эти ставки утверждались, они были ориентированы на «хозяйственную постановку эксплуатации жилищного фонда на началах самоокупаемости и накопления средств внутри самого хозяйства для амортизации и расширения жилфонда путем нового строительства»12 . В настоящий же период жилищное хозяйство переведено в значительной мере на дотации государства. За счет средств домохозяйств покрываются только расходы на текущее содержание жилищного фонда 13 . Другая группа проблем касается нормативов предоставления жилья разным группам трудящихся. С нашей точки зрения, устанавливать нормативы. Надо не в физических, а в приведенных по качеству метрах — это обеспечит большее равенство советских людей в отношении жилищных условий.

Институт экономики и организации промышленного производства СО АН СССР,
Новосибирск

На главную