Деятельность органов государственной власти в сфере российского жилищного рынка в условиях мирового финансово-экономического кризиса

Рынок жилья представляет собой экономические отношения, складывающиеся между его собственниками (владельцами, пользователями) по поводу и при передаче, аренде, найме, залоге и иных рыночных отношениях в жилищной сфере. Уместно выделить два подхода к пониманию рынка жилья: первый – функциональный – рынок жилья является частью рынка недвижимости, второй – системный – рынок жилья входит в систему отраслевых рынков. Кроме того, рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков: жилищного земельного рынка, финансового жилищного рынка, строительного жилищного рынка (первичного), вторичного жилищного рынка [1].

Жилищный рынок представляет собой целенаправленную деятельность экономических субъектов, непосредственно обеспечивающих процесс обращения жилищной недвижимости и порождаемых ею жилищных услуг. К экономическим субъектам относятся: предприятия, организации, государство и население – конечный потребитель. Каждый субъект действует на рынке, исходя из собственных интересов, имеющихся возможностей, обусловленных внутренними и внешними факторами и располагаемых инструментов воздействия и регулирования рынка жилья. Жилищный рынок - это объект, который управляется не только извне, но и изнутри, через деятельность экономических субъектов. Поэтому систему экономических методов управления жилищным рынком условно можно разделить на два уровня: внешний – макроуровень (государство) и внутренний – микроуровень (субъекты жилищного рынка).

Управление жилищным рынком с точки зрения экономических субъектов (микроуровень: строительные компании, банки, финансовые организации, население как потребитель) осуществляется исходя из цели получения частных выгод и благ, удовлетворения собственных потребностей. Воздействие на жилищный рынок осуществляется через постановку, решение собственных задач.

Реализуя конкретные интересы, участники жилищного рынка через собственную деятельность оказывают воздействие на управляемый объект – жилищный рынок, формируя через спрос и предложение (внутренние факторы) его параметры и направления развития. Суммарное воздействие на жилищный рынок отдельных субъектов складывается в общую внутреннюю экономическую систему управления жилищным рынком на микроуровне [1]. Данное воздействие осуществляется посредством применения набора инструментов, которыми располагают экономические субъекты на микроуровне. Так, строительные организации воздействуют на рынок жилья с помощью использования такого основного инструмента, как установление цен на жилье; банковские организации влияют на рынок жилья посредством использования инструмента процентных ставок по ипотеке.

Управление жилищным рынком на макроуровне, то есть государственное управление жилищным рынком, осуществляется исходя из представления интересов общества, достижения общественного благосостояния. Цель государственного управления жилищным рынком – создание условий для улучшения жилищных условий населения Российской Федерации. Это одно из важнейших направлений государственной социальной политики, так как обеспеченность населения жильем является одним из наиболее значимых показателей качества жизни населения, а также залогом улучшения демографической ситуации в стране. Кроме того, государственное управление рынком жилья довольно тесно связано и с экономической политикой государства. Так, жилищная политика, ориентированная на массовое строительство и доступность жилья для большинства населения, имеет мультипликативный эффект. Жилищно-коммунальное строительство поддерживает экономику в работоспособном режиме, развивая как потребительский сектор, так и производственный сектор, создающий дороги, коммунальную и социально-транспортную инфраструктуру [2, с. 206]. Таким образом, государство заинтересовано в управлении рынком жилья. Для оказания влияния на рынок жилья государством может использоваться целый набор государственных инструментов управления рынком жилья, которые воздействуют на параметры данного рынка.

Весь спектр государственных инструментов управления рынком жилья можно разделить на прямые и косвенные (рыночные).

С помощью прямых инструментов управления рынком жилья государство осуществляет непосредственное, прямое воздействие или вмешательство в процесс функционирования рынка жилья. К прямым относятся следующие государственные инструменты управления рынком жилья:

• правовой инструмент – регулирование деятельности, прав и обязанностей субъектов на рынке жилья посредством издания нормативно-правовых актов;

• покупка государством благ (жилья) на уровне бюджетных расходов центрального правительства страны, региональных и местных органов власти [3];

• строительство жилья за счет бюджетных средств посредством оформления государственных заказов;

• формирование государственного жилищного сектора, государственных строительных организаций (Данный инструмент активно применялся в СССР. Доля государственного жилищного сектора в период с 1955 по 1960 г. начала возрастать и абсолютно, и относительно очень быстрыми темпами: объем ввода жилья государственными строительными организациями составил в 1956—1960 гг. 474,1 млн. кв. м и, постепенно увеличиваясь, достиг к 1981 —1985 гг. 550 млн. кв. м., что составило более 80 % от общего жилищного строительства);

• раздача жилья гражданам из государственной жилой собственности (Так, например, для советской жилищной системы было характерно доминирование института государственного обеспечения жильем. Цель жилищной политики, сформулированная на XXI съезде КПСС в 1959 г., заключалась в "осуществлении перехода в распределении жилой площади к предоставлению отдельной квартиры на семью" [4, с. 84-86]);

• инструмент установления цен на жилье (может применяться в плановой экономике).

Косвенные государственные инструменты оказывают опосредованное воздействие на жилищный рынок, выражаются через функции регулирования и стимулирования, то есть направлены на создание благоприятных условий для развития определенных процессов. К косвенным относятся следующие государственные инструменты управления жилищным рынком:

• налоговые инструменты (Налоговые льготы стимулируют увеличение инвестиций в двух направлениях: льготы производителям услуг жилищной сферы стимулируют их предложение (например, освобождение продукции и услуг жилищного рынка от налога на добавленную стоимость), льготы потребителям услуг (инвесторам) увеличивают спрос на жилье (например, льготы населению по налогу на доходы физических лиц по расходам на приобретение и строительство жилья, доходам от продажи жилья). Изменение ставки налога на имущество может иметь двойное действие: с одной стороны, ее снижение может увеличить интерес к инвестициям в жилье, т.к. снижаются расходы на его содержание; с другой стороны, хотя рост ее приведет к снижению доходов от использования жилья в коммерческих целях, это может привести к падению цен на него. А это в свою очередь может стимулировать спрос на жилье [3].);

• косвенное регулирование цен на жилье (Например, через организацию государственно-частного партнерства в строительной отрасли. Например, государство может договориться с девелопером о том, что он снизит цены на жилье, в обмен на определенные преференции. Такой преференцией, например, может стать передача застройщику выполнение госзаказа на строительство муниципального жилья или жилья для военных. Кроме того, государство за свой счет может подвести к объекту все коммуникации или бесплатно передать застройщику дополнительный земельный участок под строительство [5].);

• регулирование спроса на рынке жилья (Основные инструменты:

  • инструмент жилищного кредитования;

  • увеличение доходов домохозяйств и уровня сбережений, в том числе в организованной форме, например, посредством использования инструментов государственных пособий, льгот, субсидий;

  • снижение стоимости жилья, например, посредством регулирования такого инструмента, как административные барьеры;

  • инструмент субсидирования, инструмент предоставления льгот при покупке жилья;

  • внедрение практики использования инструмента ценных бумаг на рынке жилья;

  • инструмент льготного кредитования предприятиями своих сотрудников.);

• регулирование предложения на рынке жилья (Основные инструменты:

  • внедрение стимулов инвестиционной активности;

  • внедрение экономических стимулов повышения качества работ и услуг;

  • активное включение противозатратных рычагов управления;

  • развитие строительной и сопутствующих им отраслей посредством разработки системы стимулов для их развития.);

• стимулы инвестиционной активности в строительной сфере (Регулирование общего объема частных капиталовложений осуществляется через инструмент ссудного процента, кредит, налоговую и амортизационную политику [3]).

Набор государственных инструментов управления рынком жилья зависит, во-первых, от политического режима, во-вторых, от приоритетов государственной жилищной политики, в-третьих, от внешне- и внутриэкономических условий. Так, в зависимости от набора государственных инструментов управления рынком жилья, от сочетания инструментов прямого воздействия и рыночных инструментов косвенного воздействия современную жилищную политику можно разделить на два периода: жилищная политика до мирового финансового кризиса и жилищная политика в период мирового финансового кризиса.

Докризисная жилищная политика характеризуется в основном применением рыночных методов и инструментов регулирования жилищной сферы. В начале 1990-х годов государство как бы позволило рынку самому регулировать объемы жилищного строительства и ценообразование на введенное жилье, что привело к высоким ценам на жилье и превратило новое жилье в сектор недвижимости, в основном ориентированный на вложение капитала обеспеченных слоев населения. Результатом данной жилищной политики, основанной на применении рыночных инструментов регулирования жилищного рынка, стало то, что в 2000-х годах данная жилищная модель наткнулась на серьезные препятствия в виде неплатежеспособного спроса со стороны «базового» слоя населения, который, по приблизительным оценкам, составляет около 50% численности занятых. Одновременно жилищный сектор, построенный по рыночной модели, столкнулся с ограничениями по коммунальной и социально-бытовой инфраструктуре, поскольку использовал мощности советского периода и не развивал их в нужном объеме [2, с. 204]. С 2006 года основным инструментом жилищной политики стал приоритетный национальные проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», который предполагал, кроме рыночных инструментов, применение таких инструментов прямого воздействия на рынок жилья, как жилищные субсидии, жилищные сертификаты, договор социального найма. Тем не менее, основные надежды возлагались на приобретение жилья гражданами за свой счет и на развитие ипотечного жилищного кредитования. Так, концепция жилищной политики, закрепленная в Жилищном кодексе, предполагает, что основная часть населения будет улучшать жилищные условия за счет собственных средств. Что касается граждан, не имеющих для этого достаточных средств, то согласно главе 7 Жилищного кодекса жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется только малоимущим гражданам, признанным таковыми органами местного самоуправления с учетом доходов, приходящихся на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящихся в собственности членов семьи нуждающихся в жилых помещениях. Таким образом, на получение жилья за счет государственного и муниципального жилищного фонда могут рассчитывать лишь наименее обеспеченные россияне, имеющие очень плохие жилищные условия [6, c.113]. Государственная жилищная политика, делающая акцент на решении жилищной проблемы преимущественно с помощью личных накоплений граждан и развития ипотечного кредитования, лишает большинство россиян возможности улучшать свои жилищные условия. Они не имеют достаточных средств, чтобы купить жилье даже на условиях ипотеки и не являются малоимущими, чтобы получить его на условиях социального найма. Для них проблема «жилищной бедности» становится неразрешимой [7, c. 27]. Так, за 2006 год доля тех, кто за счет собственных средств осуществил строительство или покупку жилья, составила всего 4% населения. Причем лишь каждый десятый из них использовал эти возможности для приобретения второго жилья. Покупка квартиры с помощью ипотеки также не является доступной. С учетом возникающих по мере развития ипотеки дополнительных возможностей (социальная ипотека, понижение процентной ставки и т.д.) реально использовать ипотечные кредиты в ближайшем будущем смогут порядка 7-8% россиян. Лишь треть россиян имеет какие-то сбережения, и не более 6% - достаточные сбережения для внесения первого взноса за «ипотечную» квартиру [8, c. 12].

Мировой финансовый кризис еще более сузил группу потенциальных покупателей жилья и определенным образом оказал влияние на государственную политику в жилищной сфере, ускорил ситуацию, в которой страна в ближайшее время столкнулась бы с кризисом перепроизводства дорогого жилья в условиях ограниченного платежеспособного спроса. Поэтому с конца 2009 г. на федеральном и региональном уровнях фактически введена новая жилищная политика, в которой меняется роль государства. Переносится центр государственного вмешательства: вместо роли регулятора рыночных отношений государство будет выполнять роль заказчика (покупателя) существенной доли жилья для обеспечения населения со средними и низкими доходами. Таким образом, будет совершен переход от преимущественно рыночных методов и косвенных инструментов жилищной политики к синтезу рыночных и государственных методов, к применению инструментов прямого воздействия на рынок жилья.

К существующим косвенным инструментам, характерным для рыночных методов, добавятся новые, такие, как «государственная ипотека», «социальная ипотека», бесприбыльная аренда, расширится применение такого инструмента, как государственный жилищный фонд. Получат распространение и дополнительные механизмы жилищной политики, например, государственный заказ на строительство определенного типа жилья с заключением государственных контрактов. Государственный контракт может стать эффективным инструментом регулирования объема строительства определенного типа с целью сбалансирования спроса с адекватным предложением, поскольку на объем выданных ипотечных кредитов формируется госзаказ по жилищному строительству для данной территории. Еще один новый механизм – создание специальных агентств по развитию жилищного строительства, задачи которых – покупка на аукционах земельных участков под жилищное строительство, организация процесса строительства, передача готовых домов в бесплатную или льготную многолетнюю аренду закрытым кооперативам граждан [2, c. 212-213, c. 222]. Кроме того, органы государственной власти планируют осуществлять прямое вмешательство в строительную отрасль через такой инструмент, как бюджетные расходы, направленные на снижение себестоимости строительства жилья. Так, согласно утвержденной в Министерстве регионального развития Свердловской области программе развития жилищного строительства, до 2015 года в Свердловской области должно быть построено 11,95 миллиона квадратных метров жилья, в том числе 8,4 миллиона - эконом-класса. Причем два миллиона планируется ввести в строй уже в 2011-м году. Таким образом, впервые в бюджете заложены средства на мероприятия по снижению себестоимости строительства, в том числе на землеотводы и обеспечение участков инженерной инфраструктурой. Покупатель жилья будет платить только за квадратные метры и инженерные сооружения внутри площадки [7, c.28].

Таким образом, мировой финансовый кризис ускорил процесс перехода от жилищной политики, основанной преимущественно на рыночных методах и косвенных инструментов регулирования развития жилищного рынка, к жилищной политике, основанной на синтезе рыночных и государственных методов, на использовании инструментов прямого воздействия на рынок жилья, к жилищной политике с прямой поддержкой государством жилищного рынка. Использование инструментов прямого воздействия на рынок жилья свидетельствует об усилении вмешательства государства в жилищный сектор экономики, существенной поддержке государством жилищного сектора. Жилищный сектор приобретает черты «сектора раздаточной экономики» [2, с.221]. Так, раздаточный характер проявляется, например, в применении такого инструмента, как закупка жилья высокой степени готовности для военных, ветеранов ВОВ и для расселения проживающих в ветхих и аварийных домах. Российская экономика всегда была преимущественно раздаточной. Жилищный сектор – органическая часть экономической системы, поэтому в нем проявляются как базовые черты раздаточной экономики России (применение государственных методов жилищной политики и инструментов прямого воздействия на жилищный рынок), так и логика трансформационных процессов (рыночные методы и инструменты жилищной политики).