Экономико-социологический мониторинг рыночного эксперимента в жилищном хозяйстве включал в себя регулярные, периодически повторяющиеся замеры индикаторов на основе сопоставимых методических процедур. Индикаторы представляли собой количественное выражение критериев эффективности экономических систем. С их помощью на всех этапах мониторинга сравнивалась эффективность механизмов функционирования разных типов жилищных организаций.

Индикаторы экономико-социологического мониторинга образуют четыре группы, посредством которых измеряются:

- экономические пропорции;
- трудовая мотивация;
- удовлетворенность потребителей;
- жалобы жильцов.

Для измерения экономических пропорций в ходе мониторинга использовались три индикатора: издержки управления, фонд потребления (оплаты труда) и фонд материального обеспечения и ремонтов.

Издержки управления представляют собой ту часть затрат жилищных организаций, которая идет на содержание управленческого звена. В государственно-административных жилищных организациях издержки управления включали в себя фонд потребления управляющих работников треста, а в частно-контрактных организациях они равнялись величине менеджерского вознаграждения, т.е. плате за управление, выплачиваемой менеджеру или менеджерской компании в соответствии с контрактом (договором).

Фонд потребления (оплаты труда) работников представляет собой сумму выплат всем работникам, за исключением управленцев верхнего звена. В государственно-административных жилищных организациях фонд потребления - это сумма выплат всем занятым в низовых звеньях и выплат рабочим специализированных служб трестов. В частно-контрактных организациях фонд потребления включал в себя выплаты всем работникам, кроме менеджера.

Фонд материального обеспечения и ремонтов предназначен для приобретения материалов и выполнения работ по текущему ремонту жилых зданий и внутридомовых инженерных коммуникаций. В жилищных организациях всех типов в этот фонд включаются затраты на материалы, инструменты, электроэнергию и оплату услуг подрядных строительных организаций. В жилищных трестах, в отличие от менеджерских компаний, фонд материального обеспечения и ремонтов дополнительно включал в себя выплаты рабочим трестовской ремонтно-строительной службы, с помощью которых трест самостоятельно проводил ремонты.

На основе этих индикаторов определялись пропорции в расходовании денежных средств и делались выводы об эффективности механизмов функционирования разных типов жилищных организаций.

Трудовая мотивация оценивалась на основе двух индикаторов - уровня оплаты труда и трудовой нагрузки.

Уровень оплаты труда работников разных категорий государственно-административных организаций рассчитывался на основе штатных расписаний и данных бухгалтерских ведомостей выдачи заработной платы. В жилищных трестах заработная плата имела сложную структуру и включала в себя выплаты ставок и окладов в соответствии со штатными расписаниями, разного рода премии, доплаты за совмещение профессий, увеличение зоны обслуживания, выполнение дополнительных норм и т.д. В частно-контрактных организациях уровень заработной платы представлял собой выплаты в соответствии с установленным при найме уровнем вознаграждения.

Трудовая нагрузка каждого работника определялась на основе количества занимаемых им ставок штатного расписания и нормативной нагрузки, с одной стороны, и фактически выполняемого объема работ, с другой стороны. Информация об уровне нормативной трудовой нагрузки была получена на основе данных об уровне укомплектованности штатных расписаний и должностных инструкций. Фактически выполняемый объем работ определялся на основе интервью с работниками всех уровней.

Выводы об эффективности трудовой мотивации работников осуществлялись на основе сравнения фактического уровня оплаты труда с нормативным и путем сопоставления уровней оплаты труда в разных типах жилищных организаций. Также сравнивались уровни трудовой нагрузки занятых работников в разных типах жилищных организаций.

Измерение удовлетворенности потребителей деятельностью жилищных организаций проводилось на основе оценок жильцов. В ходе мониторинга были сформулированы следующие требования, которым должны были соответствовать оценки жильцов:

1) полнота системы оценок, то есть оценки жильцов должны были быть взаимосвязаны и давать полное представление о состоянии жилищного обслуживания по всем направлениям;
2) количественная определенность в отношении измеряемого процесса, что означало построение оценок на основе анкетных вопросов с количественными шкалами;
3) линейный характер, т.е. увеличение или уменьшение значения показателя должно определенно соответствовать улучшению или ухудшению жилищного обслуживания.

Оценки жильцов на первых двух этапах мониторинга включали в себя пять индикаторов:

1. Оценки стандартных направлений жилищного обслуживания представляют собой средний балл, выставленный жильцами по каждому виду жилищных услуг из нормативного набора.
2. Результативность выполнения заявок жильцов показывает своевременность и качество выполнения заявок.
3. Уровень удовлетворенности отражает структуру жильцов, в разной мере удовлетворенных состоянием жилищного обслуживания.
4. Интегральная оценка удовлетворенности жилищным обслуживанием представляет собой среднее значение оценок стандартных направлений жилищных услуг для каждой опрошенной семьи.
5. Коэффициент отчуждения показывает долю жильцов, имевших повод для обращения в жилищные организации, но не обратившихся к ним. Он выражает уровень невыполнения положенных функций по предоставлению нормативного набора жилищных услуг.

На третьем этапе мониторинга были сформулированы дополнительные требования к оценкам жильцов, связанные с новыми задачами и опытом их применения на первых двух этапах:

1) однозначность интерпретации, т.е. индикатор должен выражать изменения в самом наблюдаемом процессе, а не являться отражением изменений в жилищной сфере в целом;
2) результативность, т.е. индикатор должен отражать не причины изменений, а результат наблюдаемого процесса;
3) чувствительность, т.е. индикатор должен реагировать на изменения, происходящие в период мониторинга.

Все пять индикаторов были проанализированы с точки зрения новых дополнительных требований.

Первый индикатор, отражающий оценку стандартных направлений, строился на основании следующего вопроса анкеты:

Как Вы оцениваете сегодняшнюю работу жилищной организации по обеспечению:	на отлично	на хорошо	на удовлетворительно	на неудовлетворительно
Чистоты в подъезде	5	4	3	2
Чистоты дворов	5	4	3	2
Работы электриков	5	4	3	2
Работы сантехников	5	4	3	2
Отношения работников к жильцам	5	4	3	2
Содержания лифта	5	4	3	2
Чистоты возле мусоропровода	5	4	3	2

Построенный индикатор оценок стандартных направлений жилищного обслуживания в наибольшей мере отвечал всем критериям отбора. Он использовался на всех этапах мониторинга и отражал уровень жилищного обслуживания всех типов организаций. Оцениваемые направления охватывали основные виды услуг, которые предоставляются жильцам в соответствии с нормативным набором. Поскольку каждое из этих направлений осуществляется соответствующей категорией персонала, то через оценки направлений одновременно замерялась эффективность работы персонала. Таким образом, через оценки стандартных направлений на всех этапах мониторинга замерялся уровень жилищного обслуживания.

Индикатор результативности выполнения заявок строился на основе ответов о выполнении заявок сантехниками и электриками. Шкала результативности включала в себя три градации:

* заявки, выполненные после первого обращения;
* заявки, выполненные после повторных обращений или после обращений к начальству;
* заявки, которые не были выполнены.

Этот индикатор также использовался на всех этапах мониторинга, поскольку отражал качество жилищного обслуживания и показывал характер реакции на обращения жильцов. В ходе мониторинга на основе ответов жильцов фиксировалось, была ли фактически выполнена заявка. Чем больше выполненных с первого посещения заявок, тем выше качество обслуживания, поскольку это означает, что причина неисправности была устранена сразу и не потребовалось дополнительных вызовов.

Индикатор уровня удовлетворенности на первых двух этапах мониторинга строился на основе ответов на вопрос: "Удовлетворены ли Вы состоянием жилищного обслуживания в целом?" по шкале от "совсем не удовлетворен" до "вполне удовлетворен". Опыт использования такого рода индикатора удовлетворенности показал, что на его основе трудно было сделать определенные выводы об удовлетворенности жилищным обслуживанием. В условиях постоянно меняющейся внешней среды на динамику этого индикатора влияли изменения в сферах, напрямую не связанных с деятельностью жилищных организаций, например, повышение уровня квартирной платы, регулярность выплаты заработной платы и возможности жильцов своевременно платить за жилье и т.д. Таким образом, этот индикатор не удовлетворял требованию однозначности интерпретации и на третьем этапе мониторинга не рассматривался.

В то же время индикатор интегральной оценки удовлетворенности соответствовал всем требованиям мониторинга. По своему построению он представляет собой распределение семей по уровню средней оценки всех направлений жилищного обслуживания. В соответствии с этим индикатором семьи подразделяются на три группы :

* неудовлетворенные, т.е. поставившие среднюю оценку от 2 до 3;
* не вполне удовлетворенные , т.е. поставившие среднюю оценку от 3 до 4;
* удовлетворенные, т.е. поставившие среднюю оценку от 4 до 5.

Поскольку этот индикатор отражал структуру жильцов с разным уровнем удовлетворенности, то на третьем этапе мониторинга он стал использоваться в качестве оценки удовлетворенности деятельностью разных типов жилищных организаций.

Использование индикатора отчуждения на первых двух этапах мониторинга показало, что он не являлся достаточно чувствительным к краткосрочным изменениям в деятельности жилищных организаций. Применение этого индикатора предпочтительно для анализа динамики долговременных изменений, происходящих в течение многих лет. Поэтому на третьем этапе мониторинга индикатор отчуждения не использовался.

Таким образом, на третьем этапе мониторинга оценки жильцов включали в себя не пять, а три индикатора:
* уровень жилищного обслуживания;
* качество жилищного обслуживания;
* оценка удовлетворенности деятельностью жилищных организаций.

Для измерения жалоб жильцов - последней группы индикаторов экономико-социологического мониторинга, использовались три индикатора. Они характеризовали три основных вида жалоб: латентные жалобы, обращения и заявки, активные жалобы (сигналы).

Латентные - (еще не проявившиеся) жалобы указывают на наличие проблем в разных направлениях жилищного обслуживания, осознаваемых жильцами, но с которыми они еще не обращались в жилищные организации.

Обращения - это заявки жильцов в жилищные организации по поводу предоставления жилищной услуги из нормативного набора.

Активные жалобы (сигналы) включают в себя обращения жильцов в вышестоящие инстанции, в средства массовой информации, к местным властям, депутатам и т.д. по поводу проблем жилищного обслуживания, нерешенных жилищными организациями.

На первых двух этапах мониторинга анализировалась структура основных видов жалоб, выявленных в ходе опросов жильцов. На основе этого удалось в значительной мере объяснить проблемы, возникшие в ходе работы новых типов жилищных организаций. На третьем этапе мониторинга жалобы замерялись на основе ведомственного учета заявок, ведущегося в жилищных организациях, а также на основе учета обращений жильцов в вышестоящие организации по проблемам жилищного обслуживания.

До начала рыночного эксперимента на первом этапе мониторинга (ноябрь 1992 - март 1993) в качестве объектов наблюдения выступали государственно-административные жилищные организации, работавшие в сфере обслуживания жилья местных органов власти и ведомств.

Представителями этого типа организаций являлись Производственное жилищно-ремонтное объединение (ПЖРО) Ленинского района и Производственный жилищно-ремонтный трест (ПЖРТ) Железнодорожного района г. Новосибирска с входящими в их состав жилищно-эксплуатационными участками (ЖЭУ) NN 26, 3 и 55, которые обслуживали сектор жилья местных советов.

Сектор ведомственного жилищного хозяйства был представлен Жилищно-коммунальными управлениями (ЖКУ) с входящими в их состав ЖЭУ завода Химконцентратов, завода Сибсельмаш и Сибирского Отделения Российской Академии сельскохозяйственных наук. Эти организации представляли основных балансодержателей ведомственного жилья в городе - промышленные предприятия и бюджетные организации.

На первом этапе мониторинга были проведены интервью с руководителями жилищных трестов и объединения, начальниками ЖЭУ, мастерами, бригадирами электриков и сантехников ЖЭУ. Общее число интервью составило 26. Были собраны данные о фактической заработной плате 812 работников всех обследованных ЖЭУ, а также работников ПЖРО и ПЖРТ Ленинского и Железнодорожного районов.

Построение оценок жильцов на первом этапе мониторинга осуществлялось на основе данных сплошного анкетного опроса жильцов 33 домов в Ленинском районе, которые были отобраны для проведения первого рыночного эксперимента в жилищном хозяйстве города. Выбранный район являлся индустриально-жилым районом города. Он являлся средним по предпочтениям населения, поскольку характеризовался средним уровнем обеспеченности объектами социально-бытовой инфраструктуры и транспортными коммуникациями. [21, с. 108].

Структура домов отражала типичную застройку города и включала преимущественно пяти- и девятиэтажные дома, построенные в 50-80-е гг. в период массовой жилищной застройки (табл. 19).

Таблица 19.

Структура жилищного фонда на первом экспериментальном участке, г. Новосибирск, 1993

	Всего ед.	Из них построено в период:			Из общего числа построены из:
		1930-1956	1957- 1979	1980-1992	кирпича	бетонных панелей
2-4-этажные дома	4	4	-	-	4	-
5-этажные дома	23	1	22	-	14	9
9-12 этажные дома	6	-	2	4	6	-
ИТОГО	33	5	24	4	24	9

Опрос жильцов был проведен по детальной анкете. Методом интервью в феврале-марте 1993 г. по месту жительства было опрошено 2073 семьи. Оценки жильцов, полученные на основе первого анкетного опроса, дали репрезентативную картину состояния жилищного хозяйства накануне рыночного эксперимента и зафиксировали исходные показатели дальнейшего мониторинга.

На втором этапе мониторинга (апрель 1993 - октябрь 1994) сравнивались частно-контрактные организации, работавшие на Демонстрационных проектах, с государственно-административными организациями в сфере обслуживания муниципального жилья. Это означало, что деятельность менеджерской компании "Центр-Сирена" (Демонстрационный проект-1) сравнивалась с работой Производственного жилищно-ремонтного объединения Ленинского района, вместо которого она стала обслуживать переданный участок. По этим же индикаторам индивидуальное частное предприятие "Комфорт" (Демонстрационный проект-2) сравнивалось с Производственным жилищно-ремонтным трестом Первомайского района.

В период с апреля 1993 по октябрь 1994 гг. была проведена вторая серия интервью с руководителями жилищных трестов и ЖЭУ, менеджерами, мастерами и рядовыми работниками. За это же время были выписаны данные о фактической заработной плате 282 работников жилищных трестов и менеджерских компаний.

Опросы жильцов на Демонстрационных проектах в ходе второго этапа мониторинга проводились трижды - в октябре 1993 г., в апреле 1994 г. и в октябре 1994 г. С учетом первого этапа был получен динамический ряд оценок жильцов из 4 наблюдений.

В октябре 1993 г. на Демонстрационном проекте-1 была осуществлена почтовая рассылка анкет, рассчитанных на самозаполнение. Было собрано 1169 анкет, что составило 53% генеральной совокупности. Проведенный анализ показал репрезентативность полученной выборки.

В апреле 1994 г. оценки жильцов новых компаний сравнивались со среднегородским уровнем обслуживания муниципального жилья государственно-административными организациями. Для этих целей одновременно проводился выборочный опрос жильцов на Демонстрационных проектах-1 и 2, а также жильцов муниципального жилищного фонда, обслуживаемого жилищными трестами города.

Для городского обследования специально была построена многоступенчатая выборка. На первом шаге из всего списка муниципальных домов (за исключением домов, переданных на обслуживание Демонстрационным проектам) случайным методом было выбрано 10%, т.е. 250 домов. Выборочная совокупность репрезентировала генеральную по распределению домов по районам города, материалу стен, сроку службы и этажности. На втором шаге определялось количество семей для опроса в каждом доме. Количество семей определялось на основе пропорций общей площади домов разной этажности в составе муниципального фонда города. Например, в структуре жилых строений доля 1-2-х этажных домов составляла около 12%, а их доля в общей площади жилья - всего 0.6%. Примерно столько же составляла и доля проживающего в них населения. С учетом этих соотношений было определено, сколько семей должно быть опрошено в домах разной этажности: в 1-4-этажных - 1 семья, в 5-этажных - 6 семей, в 9-12-этажных - 15 семей. Доля опрошенных семей составила 5% от всех семей, проживающих в муниципальном жилищном фонде.

Выбор квартир осуществлялся интервьюерами на основе полученных схем и инструкций с целью пропорционального представительства в выборке квартир из разных подъездов и на всех этажах. Характеристики выборки даны в табл. 20.
Построение репрезентативной выборки позволило получить надежные, статистически достоверные результаты. Оценки жильцов выборочного городского обследования репрезентировали мнение всех проживающих в муниципальном жилищном фонде, поскольку структура домов по этажности, материалу стен, году постройки и распределению по районам города в выборке полностью соответствовали показателям генеральной совокупности.

Таблица 20.

Характеристики выборки, г. Новосибирск, 1994

	Демонстрационный проект-1	Демонстрационный проект-2	Муниципальный жилищный фонд города
Опрошено семей	778	520	1764
Объем выборки, % от генеральной совокупности	35	> 51	5
Всего домов, ед.	33	19	250
в том числе, %
- 1-2 этажа	0	48	23
- 3-4 этажа	12	5	4
- 5 этажей	70	42	47
- 6 и более этажей	18	5	26

Распределение опрошенных семей по домам отражало структуру проживающего населения. Анализ демографической структуры опрошенных показал, что основные показатели семейного состава на Демонстрационных проектах и в городе в целом очень близки: средний размер семьи составлял 2.2 человека, доля работающих членов семьи - 35-36%, доля пенсионеров - 25-27%, доля детей - 23-26% и т.д..

Таким образом, в опросах жильцов были пропорционально представлены все возрастные и социальные группы населения, и их мнения были учтены в равной мере.

В октябре 1994 г. опросы жильцов были повторены на Демонстрационном проекте-1, где новая компания проработала полтора года, и на Демонстрационном проекте-2, где новая компания проработала один год. Анализировались складывающиеся тенденции деятельности новых частно-контрактных организаций.

Опрос жильцов на втором этапе мониторинга осуществлялся по единообразной анкете, сформированной с учетом опыта первого этапа. Модифицированная анкета для проведения социологического мониторинга была значительно рационализирована, уменьшена в объеме и включала вопросы, позволяющие строить однозначно интерпретируемые и количественно определенные индикаторы уровня и качества жилищного обслуживания.

Объем выборки в октябре 1994 г. составлял 35% от генеральной совокупности на Демонстрационном проекте-1 (772 семьи) и 51% - на Демонстрационном проекте-2 (520 семей). Величина выборки была определена эмпирически на основе анализа устойчивости результатов по совокупности домов в целом и по каждому дому отдельно. Кроме того, использовались контролирующие параметры устойчивости выборки - размер, состав и жилищные условия семьи.

На третьем этапе мониторинга (ноябрь 1994 - март 1996) частно-контрактные организации, работавшие на Демонстрационных проектах, выродились в иной тип организаций - частно-административный. Одновременно в этот период наряду с государственно-административными организациями стали работать новые государственно-договорные организации в форме муниципальных унитарных предприятий (МУП). Все три типа жилищных обслуживающих организаций этого периода являлись объектами наблюдения.

В качестве представителей типа частно-административных организаций выступили Жилищно-эксплуатационный участок Комитета жилищно-коммунального хозяйства мэрии г. Новосибирска (ЖЭУ-1 КЖКХ), работавший на Демонстрационном проекте-1, и индивидуальное частное предприятие "Комфорт", продолжавшее работу на Демонстрационном проекте-2.

Государственно-административные организации на этом этапе мониторинга были по-прежнему представлены жилищными организациями Первомайского района (ЖЭУ-73 и ЖЭУ-74), работавшими в составе районного Управления жилищного хозяйства (УЖХ), т.е. бывшего жилищного треста. Другим представителем этого типа организаций являлся ЖЭУ-23 Ленинского УЖХ.

Тип государственно-договорных организаций был представлен муниципальным унитарным предприятием "Жилищник" - первой организацией такого типа в городе Новосибирске, которая начала работать с июля 1994 г.

В ходе третьего этапа мониторинга сравнивалась эффективность всех типов жилищных организаций и анализировались модели управления, действующие в различных организационно-правовых формах. На основе этого анализа были сформированы принципы выделения институционально устойчивого типа жилищных организаций, в наибольшей мере отвечающего критериям эффективности.

На третьем этапе мониторинга было опрошено 766 семей на Демонстрационном проекте -1, 510 семей - на Демонстрационном проекте - 2, 832 семьи - на ЖЭУ-26, 515 семей - на ЖЭУ-73 и ЖЭУ-74.

Четвертый этап мониторинга продолжался с марта 1996г. по май 1997г. В качестве новых государственно-договорных жилищных организаций выступали муниципальные унитарные предприятия, заключившие договор на управление с Комитетом жилищно-коммунального хозяйства мэрии г. Новосибирска в Ленинском, Первомайском и Дзержинском районах. Это - бывшие Демонстрационные проекты. В качестве традиционных жилищных организаций выступали жилищно-эксплуатационные участки на муниципальном фонде, работающие под руководством Управления жилищного хозяйства соответствующего района города. Опрос проводился выборочно. Выборка репрезентирует население жилищных массивов всех новых жилищных организаций, а также население, проживающее в городском муниципальном жилищном фонде в целом. (МУП Ленинского района - 422 семьи, МУП Первомайского района - 274 семьи, МУП Дзержинского района - 545 семей. Все новые организации - 1241 семья. ЖЭУ города - 1242 семьи.)

Опросы жильцов на третьем и четвертом этапах осуществлялись на основе инструментария и выборки, использованных на предыдущем этапе. Всего за весь период мониторинга было опрошено 12702 семьи.

Сбор экономической информации на всех трех этапах мониторинга осуществлялся методом интервью, ежемесячно проводимых с руководителями и работниками сферы жилищного обслуживания. В период с ноября 1992 г. по март 1996 г. всего было проведено 119 интервью.

* 8%, или 9 экспертных интервью было проведено с руководителями Департаментов и отделов мэрии г. Новосибирска, в ведении которых находятся вопросы жилищно-коммунального хозяйства.
* 13%, или 16 экспертных интервью проведено с руководством отраслевого Комитета жилищно-коммунального хозяйства города.
* 18%, или 21 экспертное интервью было проведено с руководителями районного звена управления жилищным обслуживанием, в т.ч. 10 интервью с руководителями жилищных трестов до их преобразования в Управления жилищного хозяйства (УЖХ) и 11 - с руководителями реорганизованных УЖХ.
* 39%, или 47 интервью было получено в ходе опроса начальников и работников жилищно-эксплуатационных участков (ЖЭУ) - нижнего производственного звена существовавшей системы управления жилищного обслуживания.
* 22%, или 26 интервью были проведены в ходе опроса руководителей и работников новых типов жилищных организаций.
В ходе мониторинга к анализу постоянно привлекались новые положения жилищного законодательства, соответствующие нормативные, юридические и отчетные документы:
* Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), введенный в действие с 30 ноября 1994 г.;
* нормативные акты и документы в сфере жилищного законодательства периода 1983-1996 гг.;
* Постановления мэрии г. Новосибирска, касающиеся реформы управления городским жилищным хозяйством;
* учредительные документы новых типов жилищных организаций г. Новосибирска за период 1993-1996 гг.;
* договоры на управление, договор на содержание и ремонт жилищного фонда, договор на обслуживание, заключаемые с городскими жилищными организациями;
* документы финансовой и статистической отчетности жилищных организаций разного типа.

Методическое обеспечение экономической части мониторинга представлено в Приложении 5. Использованы также данные статистической отчетности форм 6-жх "Анализ себестоимости эксплуатации жилищного фонда" и расшифровок к ФТ-1 (отчету по труду) за 1992-1995 гг. в поквартальной разбивке. В дополнение анализировалась внутренняя документация разных типов жилищных организаций - планы и отчеты по текущему ремонту, договоры, служебные записки, приказы о награждениях, перемещениях и др.

Замер индикаторов эффективности жилищных организаций на каждом этапе мониторинга сопровождался анализом причин, вызывавших те или иные изменения. Разработанная методика экономико-социологического мониторинга, включавшая в себя глубокие интервью с участниками эксперимента, работу с большим количеством экономических и финансовых документов, регулярные беседы с работниками жилищного хозяйства разных уровней и массовые опросы жильцов, позволила представить картину институциональных преобразований городского жилищного хозяйства в период 1992-1996 гг.

На всех этапах мониторинга рыночного эксперимента оценивался приватизационный потенциал населения. В жилищной сфере он проявлялся прежде всего в участии населения в приватизации жилья и создании кондоминиумов, т.е. в формировании класса частных владельцев. Основным мотивом участия населения в процессах приватизации является изменение материального положения. Если в ходе рыночных преобразований материальное положение семей улучшается, то приватизационный потенциал увеличивается и охватывает все большую долю социально-экономической структуры населения. Исчерпание приватизационного потенциала в жилищной сфере отражается в снижении темпов приватизации квартир и происходит в том случае, когда рыночные преобразования уже не приводят к росту благосостояния основной части населения.

В связи с этим оценка приватизационного потенциала строилась на основе структуры семей по уровню благосостояния. Данные об уровне благосостояния семей были получены в ходе анкетного опроса жильцов на первом этапе мониторинга и репрезентативны для населения крупного города.

Уровень благосостояния семей замерялся на основе двух групп индикаторов: жилищной и материальной обеспеченности.

Определение жилищной обеспеченности семей в ходе опроса не представляло особых трудностей и было представлено в виде объективных данных - жилая площадь квартиры, количество комнат, уровень благоустройства, коммунальная/некоммунальная квартира, объем прав распоряжения жильем (собственное жилье, снимаемое, служебное). На основе этих пяти признаков семьи были разделены на 8 классов по жилищным условиям (рис. 15).

Прежде всего семьи были разделены по объему прав распоряжения занимаемой квартирой. Права граждан, проживающих в квартирах муниципального фонда, различались следующим образом. Полный набор прав, включавший возможность обменять квартиру, передать ее своим детям в случае совместного проживания, т.е. распорядиться ею по своему усмотрению, имели граждане, являвшиеся т.н. ответственными квартиросъемщиками. Можно сказать, что их жилье по сути являлось их собственностью, хотя юридически это не было оформлено. Таким же объемом прав стали обладать владельцы приватизированных квартир.

Неполный набор прав распоряжения квартирой имели семьи, проживавшие в служебном жилье. Они могли надеяться, что через 10 лет работы это жилье будет переведено в обычную категорию и передано им с теми же правами, что и государственные квартиры. Но в то же время они не могли обменять эту квартиру, хотя фактически могли передать ее своим детям, если они проживали вместе с ними.

Права распоряжения занимаемым жильем отсутствовали у тех семей, которые снимали жилье. Как правило, официально отношения поднайма не оформлялись. В любой момент, по настоянию ответственного квартиросъемщика или владельца приватизированной квартиры, семья арендатора должна была съехать с квартиры.

Семьи, у которых права распоряжения занимаемым жильем отсутствовали (арендуемое жилье) или были неполными (служебное жилье), были выделены в отдельные классы, доля которых составила 3.8 и 1.8% соответственно.

Семьи, являвшиеся владельцами приватизированных квартир или ответственными квартиросъемщиками и имевшие наиболее полный объем прав распоряжения квартирой, составили 94.4%.

Дальнейшая классификация осуществлялась на основании уровня благоустройства. В обследованном массиве доля семей, проживавших в неблагоустроенном и слабо благоустроенном жилье (отсутствие ванны, горячей воды, иногда центрального отопления и канализации), по сравнению с другими жилыми районами города, была значительно ниже и составляла всего 1% от общего числа. Такие семьи были выделены в отдельный класс.

Далее благоустроенное жилье с полным набором прав распоряжения было разделено на коммунальное (когда в квартире проживают несколько семей, пользующихся общими кухней, туалетом и ванной) и некоммунальное, когда в квартире проживает одна семья. Семьи, проживавшие в коммунальном жилье, были выделены в отдельный класс. Их доля составила 9.9%.

Следующим основанием классификации благоустроенного, с полным набором прав распоряжения некоммунального жилья являлось количество жилой площади на одного проживающего. Были выделены семьи, в которых уровень обеспеченности жилой площадью был ниже официальной нормы предоставления нового жилья, т.е. менее 9 кв.м. Семьи с такими жилищными условиями были объединены в отдельный класс, их доля составила 19.7%.

Доля семей, характеризовавшаяся обеспеченностью жилья в соответствии с принятыми нормами - от 9 до 12 кв. м жилой площади на человека, составила 29.6% и образовала следующий класс жилищной стратификации.

Семьи, в которых обеспеченность жилой площадью была выше официальной нормы, т.е. более 12 кв.м, были разделены на два класса в зависимости от числа комнат, приходящихся на одного проживающего. Для 26.9% общего числа семей число комнат соответствовало количеству проживающих членов семьи, а в 7.4% семей на одного члена семьи приходилось более одной комнаты.

Таким образом, по жилищным условиям семьи были разделены на 8 классов, характеризующих положение семьи в жилищной стратификации. На всех этапах мониторинга полученная жилищная стратификация использовалась для определения факторов и хода приватизации жилья в процессе рыночного эксперимента.

Затем на основе классификации жилищных условий был построен индикатор жилищной обеспеченности. В соответствии со значениями этого индикатора все семьи были разделены на три группы:

* имеющие жилищные условия выше среднего уровня (на одного проживающего приходится более 12 кв.метров жилой площади, число комнат равно или больше числа членов семьи, квартира благоустроенная, отдельная);
* имеющие средние жилищные условия (на одного проживающего приходится от 9 до 12 кв. метров жилой площади, квартира благоустроенная, отдельная);
* имеющие жилищные условия ниже среднего уровня (на одного проживающего приходится менее 9 кв.метров в благоустроенной отдельной квартире, или квартира коммунальная, служебная, арендуемая, или неполностью благоустроенная).

Индикатор материальной обеспеченности семей строился на основе показателей наличия разных видов имущества и уровня доходов. Информация для построения этого индикатора также была получена в ходе анкетного опроса жильцов.

Для этого сначала были выделены три упорядоченных набора имущества, по которым можно было бы судить о материальном положении семьи:

* минимальный набор, обеспечивающий базовые потребности семьи (холодильник и телевизор);
* стандартный набор, удовлетворяющий базовые и дополнительные потребности семьи в продуктах питания и/или отдыхе (холодильник, телевизор, дачный участок или дача);
* улучшенный набор имущества, включающий в себя, кроме основных, самые дорогие и престижные для российской семьи предметы потребления (холодильник, телевизор, дачный участок или дача, а также автомобиль и гараж).

Вместо стоимостных оценок этих благ, соотнесение которых в период галопирующей инфляции было невозможно, а вопросы об этом встречались с подозрительностью и не позволяли получить правдивых ответов, были использованы косвенные оценки качества видов имущества. Например, при оценке холодильника - отечественный или импортный, одно- или двухкамерный, при оценке телевизора - черно-белый или цветной, отечественный или импортный, при оценке гаража - металлический гараж или капитальный, или и тот, и другой, при оценке дачи - одно- или двухэтажный дом.

Информация об уровне доходов была получена на основе самооценок семьи по отнесению себя к той или иной доходной группе - с низким, средним или высоким уровнем дохода. Этот вопрос был задан в контексте вопросов о возможностях семьи содержать самостоятельно свою квартиру при условии значительного повышения квартирной платы. Информация, полученная путем самооценок, контролировалась ответами на вопрос о потенциальной нуждаемости в государственных пособиях для содержания жилья.

В соответствии со значениями показателей имущественной обеспеченности и уровня доходов семьи были разделены на три группы по материальной обеспеченности. Высший уровень материальной обеспеченности означал обеспеченность улучшенным набором имущества высокого качества и высокий уровень доходов. Средний уровень материальной обеспеченности означал наличие стандартного набора имущества и средний уровень доходов. Низшему уровню материальной обеспеченности соответствовали минимальный набор предметов потребления и низкий уровень доходов.

Ожидалось, что группы с низшей жилищной обеспеченностью будут характеризоваться и низшим уровнем материальной обеспеченности, и, наоборот, семьи, проживающие в лучшем жилье, будут, как правило, более богатыми. Но на практике оказалось, что как богатые, так и бедные равномерно представлены в группах с относительно плохими и относительно хорошими жилищными условиями (рис.16).

В стабильных рыночных странах уровень жилищной и материальной обеспеченности обычно согласован, т.е. богатые семьи имеют и лучшее жилье, и улучшенный набор предметов длительного пользования. Это является следствием того, что уровень доходов определяет в конечном счете возможности семьи на рынке жилья и на рынке предметов длительного пользования. В стабильных странах раздаточного типа, какой являлась Россия до этапа перестройки, уровень жилищной и материальной обеспеченности также были, как правило, согласованы, поскольку и то, и другое являлось следствием положения семьи в социальной иерархии, общим результатом действия единого механизма раздач жилья, материальных благ, статусов и др. [21, с.111-127]

Рассогласованность характеристик жилищной и материальной обеспеченности, наблюдавшаяся в 1993 г., отражала ситуацию переходного периода, при которой прежние формы распределения благ практически не работали, а новые еще не были сформированы. Распределение семей по уровню обеспеченности жильем, когда объем нового строительства мал, бесплатная раздача фактически прекратилась, а жилищный рынок был неразвит, в большей мере отражало ситуацию прежних лет и почти не изменилось. В то же время уровень доходов и имущественное положение являлись прямым следствием самостоятельного экономического поведения семьи и отражением ломки прежней структуры занятости и источников доходов, а также быстрого формирования новых сфер приложения труда и предпринимательских доходов. Таким образом, рассогласование материальной и жилищной обеспеченности большинства семей в переходном периоде являлось следствием инерционно меняющегося механизма обеспечения жильем и мобильного изменения способов получения доходов семей.

Оценка приватизационного потенциала на первом этапе мониторинга базировалась на структуре семей по благосостоянию, включавшей в себя девять групп (табл. 21).

Таблица 21.

Структура семей по уровню жилищной и материальной обеспеченности, %, г. Новосибирск, 1993

Уровень материальной обеспеченности	Уровень жилищной обеспеченности
	высший	средний	низший	Всего
высший	4.4	4.7	3.7	12.8
средний	15.4	15.7	15.9	47.0
низший	14.6	10.8	14.8	40.2
Всего	34.4	31.2	34.4	100.0

Группа 1 - высшая материальная обеспеченность, ( 4.4% ) высшая жилищная обеспеченность
На "самом верху" располагалась малочисленная группа семей, которые характеризуются как самые богатые. Из каждых трех семей две имели по два телевизора и по два холодильника, как правило, один из них импортный. Каждая вторая семья имела автомашину и капитальный гараж, 80% - дачу с участком. Уровень доходов был самым высоким по группам. Количество комнат в квартире превышало количество проживающих. В этой группе сконцентрировались представители бывшей номенклатуры, которые сохранили прекрасные жилищные и имущественные условия и в то же время смогли в новой экономической ситуации либо сохранить прежние высокооплачиваемые государственные должности, либо занять доходные места в новых предпринимательских структурах.

Группа 2 - высшая материальная обеспеченность, ( 4.7% ) средняя жилищная обеспеченность
Следующая группа - это семьи, также имевшие высший уровень материального благосостояния, но со средними жилищными условиями. Как правило, это представители прежнего, доперестроечного советского "среднего класса", получившие жилье в соответствии с принятыми нормами (приблизительно 10 кв.м на проживающего), накопившие за долгие годы значительное имущество и хорошо устроившиеся в новых преуспевающих структурах. Это, в основном, наиболее образованные, опытные и высококвалифицированные работники в зрелом трудоспособном возрасте.

Группа 3 - высшая материальная обеспеченность ( 3.7% ) низшая жилищная обеспеченность
В этой группе, характеризующейся высшим уровнем материальной обеспеченности, но низшей жилищной обеспеченностью были представлены в основном молодые семьи, которые не успели получить жилье при прежней системе, а при новой, даже уже имея очень высокий доход, еще не успели обзавестись достойной квартирой. Как правило, это семьи молодых предпринимателей, начавшие создавать собственные фирмы и фактически потерявшие доступ к распределяемому жилью. Свое жилье они обычно арендовали. Эта группа предъявляла наибольший спрос на строящееся жилье и в будущем могла пополнить первую из названных групп.

Группа 4 - средняя материальная обеспеченность, ( 15.4% ) высшая жилищная обеспеченность
Семьи данной группы характеризовались высшей жилищной обеспеченностью и средним уровнем материального благосостояния. Они, как правило, имели стандартный для российской семьи набор предметов длительного пользования: цветной телевизор (30% семей одновременно имели черно-белый телевизор), а также один или два холодильника хорошего качества. Из более дорогих и престижных благ семьи этой группы имели либо дачу, либо автомашину, но не то и другое вместе, как это часто было в трех вышеназванных группах. Данная группа представляла собой сколок верхней части прежней социальной структуры советского общества, семьи которой, в отличие от первой группы, уже не имели, в силу возраста или квалификации, возможностей получения высоких доходов.

Группа 5 - средняя материальная обеспеченность, ( 15.7% ) средняя жилищная обеспеченность
Группа характеризовалась средними значениями как по уровню жилищной, так и по материальной обеспеченности. Это та часть бывшего советского "среднего класса", которая и в начальный период рыночной реформы сумела не ухудшить своего положения. Это, как правило, служащие и инженерно-технические работники (ИТР), управленцы нижнего уровня, в том числе и работающие пенсионеры.

Группа 6 - средняя материальная обеспеченность, ( 15.9% ) низшая жилищная обеспеченность
Группа, характеризовавшаяся средней материальной и низкой жилищной обеспеченностью, включала в себя в основном семьи немолодых рядовых рабочих, имевших средний достаток, либо семьи молодых инженеров, так и не успевших, в отличие от своих более старших коллег из предыдущей группы, получить жилье в соответствии с принятыми нормативами.

Три следующих группы (7,8 и 9) одинаково характеризовались низшим уровнем материальной обеспеченности. Они, как правило, имели один холодильник простейшей модели, черно-белый старый отечественный телевизор, не имели машин, дач и гаражей. 21% из них имели дачный участок (огород), на котором летом выращивали зелень и овощи.

Группа 7 - низшая материальная обеспеченность, ( 14.6% ) высшая жилищная обеспеченность
Семьи данной группы характеризовались лучшими жилищными условиями, но при этом низшей материальной обеспеченностью. Эта группа в основном была представлена неработающими пенсионерами, не имевшими детей или проживающими отдельно от них. В свое время жилье было получено на большее число членов семьи, но один из постаревших супругов умер, дети разъехались, и в большой квартире остались либо бездетная неработающая семейная пара, либо одинокий пенсионер или пенсионерка. В то же время высокий уровень жилищной обеспеченности данной группы семей, в условиях роста цен на недвижимость в начальный период рыночных реформ, делал ее потенциально защищенной и способной перейти в группы с более высоким уровнем благосостояния, если бы они продали свое жилье или обменяли его на меньшее.

Группа 8 - низшая материальная обеспеченность, ( 10.8% ) средняя жилищная обеспеченность
Семьи из этой группы имели средние жилищные условия и низкий уровень материальной обеспеченности. Низкий уровень доходов этой группы и отсутствие "жилищных накоплений" в виде дополнительных квадратных метров жилья делали эти семьи менее защищенными от неблагоприятных последствий экономической конъюнктуры. Социальный портрет этой группы семей близок к седьмой группе.

Группа 9 - низшая материальная обеспеченность, ( 14.8% ) низшая жилищная обеспеченность
Это группа семей характеризовалась низшим уровнем как жилищной, так и материальной обеспеченности. Семьи этой группы не успели получить жилье в соответствии с принятыми нормами. Обеспеченность жильем составляла в этой группе менее 8 кв.м на одного проживающего. 82% семей этой группы имели, по самооценкам, низкие доходы. Группа включала семьи инвалидов, многодетные семьи, семьи, в которых имелись неработающие члены семьи - молодые матери, а также неполные семьи (семьи с одним родителем).