ПОНЯТИЕ ЭФФЕКТИВНОГО ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ. Часть 1

Дата добавления: 2011-05-28

Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жильё — гражданам России» предусматривает следующие этапы его реализации: подготовительный — 2005 г., первый этап -2006- 2007 годы, второй этап — 2008 — 2010 годы. Приоритеты национального проекта на первом этапе: повышение доступности жилья; увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов инфраструктуры; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Успех реализации данного проекта на местах во многом определяется величиной, состоянием и эффективностью использования готового жилищного фонда, в конечном счете, определяющего объемы нового строительства.

В настоящее время рынок жилья относится к числу приоритетных направлений обеспечения и удовлетворения спроса населения на жильё. В условиях значительной пространственной протяженности, неодинакового уровня развития городов страны, многоуровневой системы управления, формирование эффективного рынка жилья достигается только на основе постоянного развития и совершенствования применяемых механизмов государственного регулирования рыночных процессов.

Используемое в литературе и на практике понятие эффективности рынка жилья (функционирования рынка, развития рынка) многомерно. Многие авторы сводят суть эффективности рынка жилья как рынка, который смог бы вовлечь в свою орбиту широкие массы населения, обеспечить высокие темпы ввода жилфонда.

Судя по контексту, различные специалисты вкладывают в данное понятие разный смысл, общепринятые формулировки сути данного термина отсутствуют. Также как нет и конкретных однозначно понимаемых показателей для оценки этой эффективности. Автор считает, что с позиций экономической науки любая объективная величина, в том числе и рынок жилья, имеет количественную и качественную определенность. В качестве категории, которая «вполне подходит и под качественное и под количественное определение» можно рассматривать категорию эффективности. И если, количественно эффективность (как коэффициент) можно измерить обобщающими и частными показателями, то качественно через определение понятия результативности, также отражающей результаты деятельности.

Одновременно «в системном подходе эффективность рассматривается в связи с целью и результатом функционировании системы и обычно тесно связывается с понятием критерия эффективности поведения системы, ее целевой функции. При этом учитываются требования, которые предъявляются к системе извне».

«Чтобы быть успешной в течение долгого времени, чтобы выжить и достичь своих целей, организация должна быть как эффективной, так и результативной. По Питеру Друкеру, результативность является следствием того, что "делаются нужные, правильные вещи" (doing the right things). И первое, и второе одинаково важно... Результативность, в том смысле, что "делаются правильные вещи" является чем-то неосязаемым, что трудно определить, особенно если организация внутренне неэффективна. Но эффективность обычно можно измерить и выразить количественно, потому что можно определить денежную оценку ее входов и выходов».

Определение результативности функционирования рыночного механизма является дискуссионным. Одни исследователи, исходящие из того, что монополия вырастает из конкуренции, считают, что развитие конкурентности рынков есть главная цель и важнейший показатель результативности системы товарной организации хозяйствования. Отсюда, антимонопольная направленность мероприятий и стремление поддерживать и сохранять конкурентную среду. Другие результативность видят в формировании состоятельных рынков, способных осуществлять рациональное использование имеющихся ресурсов.

Отсюда, сторонники государственного регулирования предлагают усиление экономической роли государства в части формирования состоятельных рынков, а их противники настаивают на дерегулировании и отказе от любых форм государственного вмешательства в экономику. И те, и другие не сомневаются в том, что их предложения будут способствовать расширению состоятельных рынков, способных осуществлять наиболее рациональное использование ресурсов. Третьи же исходят из того, что раз результативность является понятием многомерным, то следует выделять несколько параметров в виде ожиданий общества от него.

Автор считает необходимым рассматривать результативность как характеристику оптимального направления (стратегического вектора) для будущего развития, описываемого системой параметров и показателей. В качестве эталона следует рассматривать состояние, достигнутое в экономике одной страны по сравнению с экономикой другого государства, развития одного предприятия по сравнению с другими и т.д.

Построение стратегического вектора локального уровня связано как с национальными задачами, так и регионального уровня. Всякая экономическая система может считаться эффективной лишь в той мере, в какой она способна в конкретных макроэкономических обстоятельствах обеспечить достижение базовых целей общества, приоритетными среди которых сегодня являются:

высокий уровень и качество жизни населения,
гармоничность социальных отношений,
устойчивая динамика экономического развития.

Теория анализа рыночных структур устанавливает, каким образом рыночные процессы направляют деятельность субъектов рынка для удовлетворения потребительского спроса, каким образом эти процессы могут нарушаться, каким образом они регулируются или могут быть отрегулированы так, чтобы результативность экономических процессов соответствовала бы некоторому идеальному представлению.

Исследование опыта развития индустриальных стран мира, проведенное О. Э. Бессоновой, показывает, что в зависимости от стадии экономического развития общества жилищная политика стратегического характера эволюционирует через четыре фазы.

Первая фаза возникает при остром жилищном дефиците, при котором число жилищных единиц существенно меньше числа нуждающихся семей, т.е. существует абсолютный дефицит жилья. В настоящее время эта ситуация характерна для слаборазвитых стран и имела место в высокоразвитых странах во второй половине XIX века и сразу после второй мировой войны. В этих условиях выдвигается цель обеспечения каждой семьи отдельной жилой площадью, и решается эта задача строительством большого числа домов, разделенных на жилищные единицы минимального стандарта.

Вторая фаза наступает после того, как снята напряженность в сильном дефиците жилья. Она характеризуется несоответствием структуры жилищного фонда семейной структуре населения (структурный дефицит). На этой стадии целью является обеспечение семьи из расчета каждому по комнате. Строительство ориентировано на более комфортабельные и благоустроенные квартиры.

Третья фаза жилищной политики ориентирована на качественную сторону спроса, поскольку базируется на количественном соответствии числа квартир и числа семей. В этот период продолжается строительство более комфортабельного жилья, осуществляется снос ветхого, старого жилья, построенного ранее по минимальным стандартам.

Четвертая фаза коренным образом отличается от трех предыдущих, поскольку опирается на отсутствие абсолютного и структурного дефицита, на высокий стандарт жилого фонда. На данном этапе государство сокращает и даже прекращает субсидии в жилищный сектор и концентрирует субсидии только на тех социальных группах, которые нуждаются в помощи. Это первая черта жилищной политики в сложившихся условиях, вторая — всемерное поддержание личного владения жильем, поскольку личная собственность существенно облегчает государству заботу о жилищном секторе экономики.